二房东的转租行为符合 民法典 吗
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实践中的“二房东”一般出现在承租人将租赁物再次转租的情形中，转租是指租赁期间内承租人将租赁物全部或部分再次进行出租的行为。转租现象在日常生活中较为常见，而转租骗局也多有发生，因其涉及三方乃至更多主体的利益，所以转租关系更为复杂，《民法典》第716至719条对承租人转租有关问题进行规定，对实践中相关争议的解决具有现实意义。
转租须经出租人同意
根据《民法典》第716条第一款的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。针对出租人迟延表达意见的情形，《民法典》第718条进一步规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。这是对出租人同意转租的推定规则。
对于未经出租人同意的转租，根据《民法典》第716条第二款规定，出租人可以解除合同。此时承租人（二房东）的行为属于根本违约，出租人可以依法解除合同并要求第三人（次承租人）搬离房屋。第三人不能向出租人主张违约责任，只能向将房屋擅自转租的“二房东”主张违约责任。
转租原则上不得跨越剩余租赁期限
根据《民法典》第717条的规定，除非出租人与承租人另有约定，否则承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。举例说明：甲乙双方签订房屋租赁合同，甲将其房屋租给乙并约定租赁期间为7年，3年后乙因工作原因欲搬往他处，经甲同意，乙将该房屋转租于丙，约定租期为5年，后因7年租赁期满甲欲收回房屋，那么丙的权利如何救济呢？此时甲乙双方未对转租期间另有约定，所以超出的1年租期对甲无效，甲可要求丙搬离其房屋，此时，丙可依转租合同请求乙承担相应的违约责任。
转租后原租赁合同依然有效
次承租人享有代为履行权
经出租人同意，承租人依法将租赁物转租给第三人，在承租人（二房东）和第三人（次承租人）之间成立了合法有效的转租合同，此时出租人与承租人之间存在租赁合同、承租人与第三人之间存在转租合同，第三人依照约定向承租人（二房东）支付租金。不过，若承租人拖欠出租人租金，出租人本来享有对承租人的合同解除权，此时势必影响次承租人继续使用租赁物。为了保护次承租人的利益，依《民法典》第719条，法律赋予次承租人代位履行的权利，向出租人支付承租人欠付的租金和违约金，该租金和违约金可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；若超出其应付的租金数额的，次承租人可以向承租人追偿。
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